西安的二手房适合投资吗？

Q1

非限购区的房子可以买吗?

Q(详问)：S姐，沣东虽然没有发文，但是从沣华熙城置业顾问朋友圈发的动态也能估摸出限购应该是放开了，销量猛增。借此咨询下，非限购区的房子可以买吗，当然并不是特指这一个楼盘。限购转非限购意味着什么，限不限购在考虑是否入手的因素中应该占什么比重?谢谢。

A：限购放开的主要原因就是刺激楼市消费，刺激需求。沣东也好，临潼也好，这两个区域从限购之后，很少会有摇号的楼盘，或者卖的特别好的楼盘。第一是因为价格不低。第二因为是新区，规划定位虽然很高，但配套落地还是需要时间的。第三是限购后，购买需求降低，符合购房门槛的人减少，特别是限制了不少之前的投资客。

对于西安人来说，还是更容易接受主城区，外地人、投资客买新区的概率会大点。所以放开限购就是ZF有意刺激需求的方式。但是无论是城市也好，区域也好，越先放开的地方，也意味着这里的风险系数较高，因为需要刺激。如果原先这个市场就是供不应求的状态，或者说销量还可以，那没有必要冒险放开限购，在这种情况下反而是西安限购区的房子价值更高。

Q2

西安的二手房适合投资吗?

Q(详问)：S姐，是不是西安同位置的二手房要比同位置的新房便宜不少。我感觉西安的新房市场火热，二手房市场不太火热。而且二手房房价涨幅远不如新房，不是很适合投资。

A：因为西安新房在2017年10月份开始限价，其实限价的力度相对还是很严格的，这两年房价的涨幅也在不断的回落。但是二手房，特别是一些核心区域，跟新房价格倒挂还是非常明显的。比如高新带学位的二手房价格已经卖到三四万了，但是高新上三万的新盘还是比较少的。在经开也一样，本身没有多少新房，大明宫板块、市政府板块二手房价也都是在2万+了。还有曲江，比如中海普通的高层也都卖到2万+了，但是曲江的新房还有大把1万多的楼盘。所以其实现在在西安，同位置、质量不错的二手房现在并不比新房便宜。

二手房市场交易没有新房火，一是因为同地段，二手房的性价比没有新房高。二是在西安，二手房主要还是新房市场的补充，虽然存量很大，但符合大家产品升级需求的不多，整体交易量肯定也要小得多。在西安这两新房和二手房交易量大概在3:1，如果说拿西安跟说杭州、成都、深圳、北京去比，那投资属性肯定比不上。说到底，西安目前还在城市持续扩张，新房主导的市场。所以在西安投资二手房的相对来说还是比较少的，除非能淘到笋盘。

至于二手房价的涨幅，最近一年确实处于低位，主要原因是18年新房供应量不足，导致很多需求涌向二手房市场，造成二手房价格暴涨，和新房价格倒挂严重。随着去年新房供应量回升，限价力度加大，需求再次回流到新房市场，二手房价格开始下降。

其实新房价格涨幅大，主要是新推楼盘在地价推升下价格涨幅比较大。这种情况下，限价老盘没货了，或者摇不上号。新推楼盘价格很高，产品不得不走高端改善。二手房价格倒挂逐步缓解，是可以补充部分刚性购房需求的。这种情况下还是有一定投资机会的。

Q3

投资摇号楼盘要不要等一等?

Q(详问)：S姐，我又纠结的不行了，就剩买一套的钱了，阳光城翡丽曲江马上要登记，要不要去摇?还是等九里、天地源大都会?还有世园林语，高科麓湾，和这些对比呢?说白了，现在当务之急就是阳光城翡丽曲江是不是一个好的投资标的?还是等一等?我听小伙伴说要等凉透了抄底。你怎么看?

A：首先我认为有些楼盘，卖完了就没有这个位置了，就不存在这个房源了，也就不存在你抄不抄底的问题了。第二，所谓的抄呢，就是价格下探或者打折的可能，西安后期改善楼盘，价格可能是会有一些调整的，主要是现在高价改善楼盘供应多，需求少，而且购买力跟不上。但是对于摇号楼盘，价格半年一年没调整过的项目，面临的是现在还有大量的刚需购房者，价格不可能下降。你现在考虑的也都是这类摇号楼盘，这种情况下不建议一味等抄底，目前看摇号楼盘需求坚挺，价格基数低，比较抗跌。

你考虑的这些楼盘，主要分布在曲江、浐灞这两个板块。也是目前摇号楼盘比较集中的地方。首先从投资角度来讲，我还是建议你首选曲江，世园林语和高科麓湾都在浐灞，尤其是高科麓湾在雁鸣湖板块，住宅供应量大，配套还可以，但缺乏产业支撑，离主城区也比较远，区域板块没有太大的优势。世园林语所在的世园板块，核心优势还是生态资源。相比较来说，曲江板块离主城区近，也有一定产业支撑。而且浐灞的两个摇号楼盘，高科麓湾可能在下半年了，世园林语也在五六月了，暂时也没价格。

阳光城翡丽曲江现在开始要登记了，在曲江，是品牌开发商里性价比比较高的项目。九里的小高层性价比也比较高，但是九里就剩最后一栋小高层了，摇上几率很小。

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